魔爪文学

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第669章 打造近万亩的超级大盘（第1页）

这话一出口，吴忠的眼睛瞬间亮了，脸上的笑容也更深了："刘董说得是哪里话！您公司的事，就是我的事，再说......"说着说着他又开始表起了忠心，"我吴忠是您刘董的人，不是恒达的人，恒达离了谁都能转，但我离了您不行！"

一旁的刘永卓在听到"我离了您不行"这几个字时，刚刚喝进嘴里的茶，差点一口喷到吴忠脸上。

他实在听不下去了，再听下去，他怕自己真要在刘杨办公室里当场吐出来。

"那个......刘董，要是没什么事的话，我就先回去了，一会儿来领开门利是的时候再过来。"刘永卓站起身，顺带着还拉了一下旁边的王红军。

“对......对......刘董，我和胖子......不对，小刘总先回去了......”王红军回过神来，跟着刘永卓结结巴巴的附和着。

"都坐下。"刘杨喊住了两人，将烟头摁灭在烟灰缸里，沉默了两三秒，斟酌着开了口，“有个重要的事情，需要单独和你们几个说一下。"

刘永卓和王红军两人闻言都愣了一下，他们看着刘杨少有的严肃表情，对视一眼，知道事情不小，各自乖乖地坐回了沙发上。

刘杨站起身走到办公桌前，拉开抽屉，从里面拿出一张通市地图走回沙发区摊开在茶几上。

"就是这里，启东寅阳镇。"刘杨手指落在地图最东边的区域画了一个圈，接着开口道，"这一大片滩涂如果能填海造地，将会是一个近万亩的超级大盘，也是我们恒达文旅集团未来十年的利润增长点。"

他说完自顾自地从烟盒里抽出一根烟叼在嘴里，又摸出打火机点上，把剩下的时间留给对面三个人去慢慢消化。

安静持续了将近十秒，吴忠最先开口了，他不太懂这里面的门道，但是"近万亩"这三个字让他结结实实地激动了一下。

"刘董，近万亩的超级大盘？真要能拿下，那文旅集团不得一飞冲天啊！这体量，放在全国都是数得着的吧？"吴忠的声音里透着一股压不住的兴奋劲。

刘永卓的反应和吴忠截然相反，他坐在沙发上一动不动，眉头拧成了川字。

他是华东公司分管投资和资金的副总经理，对文旅集团的财务状况闭着眼睛都能说出来。

18个亿的授信额度，加上集团注资的1个亿，看似很多，但扣除收购魔都三林地块的12.3亿、收购华侨城魔都恒达华府的5个亿、以及芜市文旅项目的2个亿，如果不是年前通过套用部分开发贷和商票周转了一波现金流，文旅集团的资金链早特妈断了。

现在全文旅集团都在等集团上市前最后一次战略融资的20亿续命，哪还有钱再拿地？更别提打造什么近万亩的超级大盘了，那简直是痴人说梦。

刘永卓张了张嘴，想说什么，但瞥了一眼刘杨的表情，又硬生生地把话咽了回去，他不敢说，刘杨这苟日的淫威太重，他怕自己一开口就被怼回来。

王红军是技术出身，没想那么多，盯着地图上那片滩涂看了几秒后心直口快地说道："刘董，土地和建安成本这块咱们暂且不谈，光填海造地的成本，往少了估计，一亩地少说也要几十万，近万亩下来，没有几十个亿根本下不来，以咱们文旅集团现在的体量，别说拿地了，光填海那一步都迈不过去。"

刘杨听完点了点头，没有立马反驳，他分析得很有道理，从纯粹的地产开发逻辑来看，以恒达文旅目前的资产规模和现金流水平，贸然去碰一个近万亩的填海项目确实是不自量力，是个人都觉得疯了，账上这点钱，连填海的零头都不够。

然而，前世恒达之所以抢在IPO之前光速拿下这个近万亩的超级大盘，根本原因不在于恒达账上有多少钱，而在于这个项目本身对港股IPO的价值。

刘杨把烟灰弹进烟灰缸里，开口解释道："红军，你说得没错，以我们现在的体量确实消化不了，但你们想一个问题没有？"

他把地图往茶几中央推了推，手指重新落在那片滩涂上："集团今年要在港股IPO，你们都知道，港股上市看什么？看资产规模、看土地储备、看未来预期的现金流折现，一块近万亩的沿海超级大盘，光是概念层面的估值，能给集团账面增加多少钱？"

他没说数字，特意停顿了一下，随即不急不慢地说出了那个数字："四百个亿。"

话音刚落，刘永卓、王红军、吴忠三人都不由自主地倒吸了一口冷气，他们不是不相信刘杨，而是这个数字太特妈大了，大到超出了他们现有的认知。

整个文旅集团目前的总资产也不过几十个亿的体量，四百亿意味着什么？意味着文旅集团可以在一夜之间膨胀十倍，意味着如果把这块资产装进上市公司的资产包里，恒达在港股的市值排名能直接往前跃升好几十位。

"刘董，"王红军先缓过来，声音有点干涩道，"四百亿估值，就算是一块近万亩的地，也不至于翻这么多吧？"

刘杨靠在沙发上，手里夹着烟笑道："王总，你说的是纯地产开发的估值逻辑，但集团上市用的是资产重估模型，一块土地，如果你仅仅把它当作一块待开发的净地来估值，那确实没这么多，但如果你给它装上概念......"

他把烟叼在嘴里，双手摊开比划了一个形状："旅游地产、沿海度假区、养老地产、国际文旅综合示范区，这些前缀词每一个都能往估值上加溢价，近万亩的连片沿海用地，在全国范围内都是稀缺资产，市场会给它一个远超成本价的想像力估值。"

这就是金融的魅力，前世也是许老板一直力挺夏总裁坚持不渝地玩房地产金融的原因，靠的不是卖房子的利润，而是用项目做估值、用估值做融资、用融资再拿地，形成一个闭环，启动这个项目，就是闭环的起点。

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