魔爪文学

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第2088章 面试（第5页）

“陈总，”他说，“我这边的情况，陆叔大概跟你讲了。我想搭一个班子，专门做工业地产和物流地产，服务对象是我自己这边几家公司的需求。”

“万安矿业在陕省、蒙区的矿区和化工加工基地，需要配套的工业厂房和仓储设施，钢铁厂和造船厂......涉及到的重工业园区，而丰禾在全国布局的食品生产基地和冷链物流节点，同样是这一块。还有景东，刘总这边正在铺的全国仓储网络和配送中心......这几条线拧在一起，需求量不小。”

“以前各管各的，谁家有项目谁自己组临时团队，找设计院，找施工方，盯进度，对成本。做完了，团队散了，经验也散了。下回再来，又从头摸一遍。浪费的不只是钱，是时间，是精力，是那些本该用在主营业务上的注意力。”

李乐留意着陈荔的表情。陈荔并没有打断他，也没有急着点头或摇头，她只是安静地听着，右手的指尖在文件夹封面上轻轻点着，节奏均匀，像在给李乐的话打拍子。

“所以我想要一个专业的、独立的、只对内服务的开运营公司。把各家公司的基建需求整合起来，统一拿地，统一规划设计，统一建设管理，统一资产运营。这家公司不对外接项目，不盖住宅楼，不赚市场差价。”

“它的收入来源是向体系内的公司收取合理的开管理费和资产运营费。它的价值是降本、提质、增效，是把沉淀在各家公司里的地产资产盘活、管好，让它保值增值，而不是一堆逐年贬值的固定资产。”

他说完了，拿起服务员刚送进来的一杯茶抿了口，等着陈荔的反应。

陈荔的目光从李乐身上移开，落在会议桌中间那盆文竹上，看了几秒，像是在做一个判断，不是判断李乐说的对不对，而是判断这个人说这番话的时候，心里到底有几成是认真的。

然后她打开文件夹，从里面抽出一张纸。

纸面不大，a4的，上面用铅笔画着几条线，像是一个极简的流程图，又像是一个草图。

“李总说的这个架构，我大致理解。”陈荔把那张纸放在桌面上，转向刘樯东。“不过我要确认几个细节，特别是涉及到物流地产这块。”

刘樯东身体微微前倾，把椅子往前拉了拉，“您说。”

“刘总，您计划的仓储网络，主要是自持和租赁两种形式并存，对吧？”

“对。”刘樯东说，“核心城市自建为主，比如燕京、沪海、羊城这几个重点仓，打算逐步转为自持。其他城市以租赁为主，未来根据业务量和当地政策，再考虑是否自建。”

“那您对的仓储面积的增长预期，大概是什么量级？”

刘樯东想了想，“按我们目前的业务增，每年新增仓储面积至少需要十五到二十万平方米。这个数字会根据销售规模的扩张而调整，但方向是确定的，仓储能力必须跑在订单量前面。”

“十五到二十万。”陈荔重复了一遍这个数字，然后问，“您有没有做过具体的物流成本核算，比如，自持仓储和租赁仓储，在全生命周期成本上的差异？”

刘樯东微微一怔，那神情不是被问住，而是一种“你问到了我正在琢磨的事”的意外。

“我算过一个大数，但还没做特别精细的模型。”他说，“自持的优势主要在于长期租金锁定、资产增值和运营稳定性。劣势就是前期投入大，占用资金多。”

“而且，”陈荔接过话头，“工业地产和物流地产的估值逻辑，跟住宅地产不一样。住宅看的是销售去化，工业物流看的是租金回报率、租户稳定性和土地升值空间。”

“不同类型的仓库，比如普通干货仓、冷链仓、危险品仓，它们的建设成本、运营成本、租金回报率，差异非常大。”

她一边说，一边用笔在面前的稿纸上写了几行字。字迹不大，但工整，像是常年画施工图的人留下的习惯。

“如果把几个主要城市的不同仓储类型，做一个加权平均的回报率模型，再结合土地使用年限和租金上涨预期，可以大致算出每种情况下自持和租赁的盈亏平衡点。”

“冷链仓和普通仓的差异，我倒是还没算透。”刘樯东实话实说，“冷链业务这部分的需求，可能比我们原先预估的要高出不少。”

“冷链仓的建设标准，比普通仓高。”陈荔说，“主要是地坪的保温层厚度、制冷系统的配置、库内温度和湿度的控制精度。这些都会影响土建成本和设备选型。”

李乐坐在旁边，听着这两个人的对话，忽然觉得有点意思。

他之前跟刘樯东聊物流体系建设的时候，更多是聊战略方向和业务逻辑，聊“我们要做到什么”和“为什么能做到”。

但陈荔问的是“怎么做”和“要花多少钱”。这是两种不同的语言体系，但它们正在这座安静的会议室里，慢慢找到彼此的交集。

陆桐一直没有说话，他坐在桌的位置，偶尔端起茶杯喝一口，目光在几个人之间来回移动，像一个在看棋手落子的人。

“陈总，”李乐开口了，“我插一句。你刚才说的那个回报率模型，有没有考虑过土地性质的问题？”

陈荔的笔尖停了一下，然后她抬起头，看着李乐的目光里多了一点他之前没看到的东西，那是一种熟悉，一种同业的熟悉。

“这块确实是关键。”她说，“工业用地和仓储用地的出让年限、容积率限制、配套比例都不一样。有些城市对工业用地上建设办公配套的比例有严格限制，有些则在特定园区里放宽了条件。这些差异，会直接影响项目的财务模型。”

她翻开文件夹，从里面抽出另一张纸。

这张纸是打印的，上面是一张表格，列着几个城市名和一些数字。

“这是我根据公开资料整理的几个主要城市工业用地价格、仓储租金水平和相关政策条款，数据不算完整，但大体脉络能看出来。”

陆桐这时终于放下了茶杯，往前倾了倾身体，目光落在陈荔递出来的那张纸上。“陈荔，你这份表格，做得挺细。”

“习惯了。”陈荔说的像是理所应当，“做项目之前，总得先把地价和租金摸清楚。不然方案做出来，不是算不过账，就是报批过不了关。”

李乐接过那张表格扫了一眼。字迹清晰，数据翔实，甚至在一些数据后面用铅笔标注了“待核实”三个字。

他忽然想起上辈子在城投公司时，办公室里那些用红蓝铅笔在图纸上做满批注的老工程师。

那种人身上有一种共通的气质，不急着说话，但一开口，事就落在实处。

刘樯东也凑过来看了那张表格，看了一会儿，忽然指着一行数据，“这个租金涨幅，是按年均百分之四算的？”

“保守估计。”陈荔说，“如果考虑近两年城市化进程的加和物流需求的增长，实际涨幅可能会更高。但做财务模型的时候，我习惯先按保守值来算，避免过于乐观。”

“那如果实际涨幅低于百分之四呢？”

“那就说明经济基本面出了问题。到时候，仓储租金的下行压力，不是一家企业能扛住的。这种情况，只能调整租约结构和成本控制策略，比如跟租户签长期租约锁定价格，或者考虑将部分仓储空间转为自用。”

“自用？”刘樯东抓住了这个词。

“如果景东的仓储需求增长达到一定程度，自有仓的自用比例会逐步提高。”陈荔不紧不慢，“届时，租金波动的影响就会被内部消化一部分。这个平衡点，需要根据业务增长度来测算。”

刘樯东听完，沉默了片刻。

那个“平衡点”的提法，显然击中了他一直在琢磨的一个念头，一个他自己也还没完全理清、但已经感觉到应该存在的那个位置。

陈荔像是看出了他的走神，没有追问，只是把手边那张表格推到桌子中间，做了个“你看完再说”的手势。

李乐坐在旁边，忽然觉得这个对话开始有了某种他自己也没预料到的走向。他原本的打算，是让陈荔大体了解情况、表达意愿、初步确认双方有合作基础，就算今天没白来。但眼下这场对话的深度和节奏，都已经出了“初步接触”的范畴。

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