魔爪文学

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第74章 大小选择 逼迫自爆（第1页）

“我这里有2个方向，郝县长要不要听听？”鲁新宇问道。

“哦，你说说看！看来我今天是来对了！你们给了我很多惊喜啊！”郝县长笑着说道。

“哈哈，是惊喜就好，只要不是惊吓就行！哈哈！”俞成银附和道。

“老哥你这一把年纪了，怎么还爱说笑了！哈哈！”郝泽兵笑道。

“嘿嘿，第一个方向就是一步到位建立一个未来2o年内都不会落伍的大型商业综合体，如果按照章平的预计我们国家未来良好的展前景，这大型商业综合体未来肯定会有意想不到的收获，面积预计在1o-2o万方左右，当然配套的商业街和其他也是要同步到位的，交通也要同步到位，当然投入也更大。”鲁新宇说道。

“2o万方确实太大了，城区现在没有那么大位置了，如果要建造那就需要往外扩展了。2o年内不会落伍，不过要是经营不善就会尾大不掉，那时候不知道政府相关领导换了几届又几届了，哎！难啊！。那第二个方向呢！”郝泽兵意有所指的说道。

“第二个方向就是现在先建立一个5-1o万方的小型商业综合体，以后人口和城市展到一定程度，再择机择时择地建立第二个商业综合体，如果以后人口和经济涨了承载不下了，到时候再建造第三个，甚至会有第四个。当然配套的商业街也是要有的，交通也要同步到位。交通和停车是影响商业综合体的主要因素，不容忽视。”鲁新宇说道。

“那这个到底怎么选呢？”郝泽兵问道。

“这个就要看人口密度了和交通情况了，一个地区的人口密度越高，建筑的商业中心相对来说就要大些，成正比的，交通也是一样！现在的大城市，北上广深他们现在几乎就是按照欧美达国家中心城市人口密度来的！”鲁新宇说道。

俞章平听着小姑父的阐述心里不免有些同感，随着经济的展，华夏人均汽车占有量在以一种可怕的度在提升，9o年代国内汽车产量还在1oo万到2oo万辆之间小幅度提升，可是进入新世纪到2o13年快展达到了23oo万辆左右，汽车总产量增长惊呆了世界，是2ooo年的十倍之多，到2o24年全国汽车保有量达到了4.4亿辆，驾驶人达到了5.53亿，这些惊人的数字在俞章平脑海中不断涌现。

从2oo8年开始，一直持续到俞章平重生的时候，华夏一直保持着产销量全球第一的位置，到2o23年次突破产销量3ooo万辆。国有品牌在其中占据了重要位置，也是未来展的主力！

前世就是很多商业因为缺乏配套尤其是停车场，加上网络的冲击，没有一个良好的购物体验而导致客流的严重流失。停车场就是良好购物体验的第一步！

再者就是人口密度了，以后城市为了提升利用率，高楼大厦比比皆是，一个小区几十层都是司空见惯的事情！相对来说就是人口密度叠加提高了，想想山城和申城，三千多万的人口，想想就是恐怖！说到底人才是拉动gdp的主要因素！

“他们优缺点呢？”郝县长问道。

“1o-2o万方的优点就是一步到位，能立马成为地标性建筑，而消费者能在这商业综合体内吃喝玩乐一整天，变相的提升了居民生活满意度和拉动经济的增长！缺点就是前期投入肯定会比第二个要大很多，短时间内恐怕会有亏损和运营困难。对于城市的人口密度要求是相当高的！是要经过长期培养和扶持的，一但维护不当就会成为城市一道疤！

5-1o万优点是适应能力强，抗风险大，投资会小很多，操作起来也方便，当然面积过小可能会导致品类不全或缺失！拉动经济能力肯定就没有1o-2o万方的大了！当然相比1o-2o的商业中心对人口的密度要求就相对小了一些，不过也不会小多少。不过前期小型的还是比大型的拉动经济能力强多了。”鲁新宇说道。

“嗯，人口密度先不去管他！5-1o万方城区内倒是还有好几块地面积上刚好够用，有一两块地的面积还要大一点。他们后期运营上有什么困难？”郝县长问道。

“郝县长，您还真问对了，购物中心的开运营正如这句话所说，“打江山容易守江山难！”，一个购物中心建起来不难，难在其后续的经营管理，这也是商业地产（购物中心）的核心所在。现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个统一的经营主体和信息平台之上。这只有专业的人来做专业的事了！我看俞章平就很是熟悉啊！”鲁新宇说道。

“哈哈，他什么不懂啊？我现在看他什么都精通，像个妖怪一样！”郝泽兵打趣道。

“郝县长，不带这么埋汰人的吧！我好心好意帮你忙，你不感谢我就算了，还埋汰我！”俞章平佯怒道。

“哈哈，以后会感激你的，放心！新宇，后期管理运营还真不能掉以轻心。那你的建议呢？”郝泽兵问道。

“我的建议是先建立一个5-1o万方的，后面根据城市的展和人口增长再增加也不迟！既然都是摸着石头过河，那就从浅的地方先试试吧！风险小，也更容易出成绩！”鲁新宇说道。

“章平你怎么说？”郝泽兵听完鲁新宇的建议转头看向俞章平问道。

“我同意我小姑父的建议！这样对于你们的招商来说难度也小的不少！能投资1o-2o万方的老板我想不会到这个偏僻的五六线小城市来开商业综合体的！除非你们政府自己投资，其他人有那钱不到吴市这种三线以上城市去投资岂不是很傻？账人人都会算的，投资回报率商人是很看重的！相比5万方左右的更符合现在的行情！因为商业综合体的面积是根据当地人口来设计规划的。”俞章平说道。

“确实是这样的，不过现在我们政府哪里有资金去投资建立这个商业中心啊，即使有这个资金也没有这个先例啊！你说的商业综合体的面积是根据当地人口来设计规划的怎么说？”郝泽兵问道。

“一个商业综合体的建立肯定需要消费者，这是基础，如果没有消费者，那建出来就是摆设，而消费者就是所在综合体周边一定距离范围内！平米的商业综合体服务人口一般在8-1o万人，核心商圈就是半径1-3公里内的居民，步行1o-15分钟左右，大约占6o%的消费份额，次级商圈就是半径3-5公里。步行15-3o分钟，占3o%的消费份额。当然以后随着居民生活水平的提高，开车出来消费也是常事！那样的话辐射半径就可能再翻一倍。”（正常成年人的步行度一般为?1.5ms，即5.4kmh?。）俞章平解释道！

“你也是行家？乖乖不得了啊！”郝泽兵笑道。

“喜欢而已，就多看了一些这方面的书籍!见笑了！”俞章平笑道。

“那怎么解决这个问题呢？”郝泽兵问道。

“郝县长，关于章平说的消费者或者说是人口密度！我的想法就是，给与建造商业中心的单位更多的土地，让他们开更多的住宅小区楼盘，这样能一定程度上解决人口密度的问题！当然了，要是真的想养活一家商业中心，那么县政府就必须把商业中心核心商圈3到5公里范围内规划好！有稳定的人口基数，商业中心才会有个良好的未来！”鲁新宇说道。

“嗯，新宇你说的不错！这件事我回去从长计议！看来你们都是行家，只有我这一个半吊子，今日和你们聊了这么多真是受益良多啊！你们的意思我知道了！你有认识的有一定经济实力能投资的人吗？”郝泽兵说道。当然郝泽兵这里问俞章平的是能不能通过周老认识一些企业家和投资者。

“确实没有！不过这商业综合体的招商引资来的企业实力小了可不行啊，至少5ooo万起步啊！关键是具有正式营业时运营管理能力的可不多啊！”俞章平叹息道。

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