魔爪文学

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第81章 第一环进攻渠道（第1页）

1989年6月19日，纽约，高盛总部45层会议室

上午十点，陈啸带着一只黑色皮质公文包走进会议室时，里面已经坐了五个人。

高盛的米高·柯恩坐在主位，摩根士丹利的罗伯特·韦斯特在他左侧，美林的大卫·格林伯格和第一波士顿的理查德·罗斯坐在右侧。

还有一位戴金丝眼镜的中年男人，高盛房地产金融部主管艾伦·施瓦茨，他面前的桌上摆着计算器和一沓空白表格。

“陈，欢迎回来。”柯恩起身与他握手，“蜜月度得怎么样？”

“很放松。”陈啸在空位上坐下，将公文包放在桌上，“不过休息够了，该回来工作了。”

韦斯特笑着摇头：“刚结婚就想着工作，莎拉没意见？”

“她已经习惯了。”陈啸解开西装扣子，目光扫过在场五人，“各位的时间都很宝贵，那我们就直接开始吧。”

他打开公文包，取出五份装订整齐的文件，分别推到五人面前。

“这是龙门资本持有的十三处纽约房产的完整资料。每处物业的产权证明、最新评估报告、租赁合同、现金流分析。总估值2.1亿美元。”

施瓦茨最先翻开文件，手指快速翻动页面，眼镜片后的眼睛像扫描仪一样捕捉着文件中的关键数据。

“评估都是五大会计事务所做的。”格林伯格翻到最后一页的签字栏，“普华永道、德勤……很齐全。”

（冷知识:现在美国只有四大会计事务所了，2001年安然公司财务造假，直接导致美国第五大会计事务所安达信，信用破产倒闭）

“我一直喜欢把事情做规范。”陈啸说。

柯恩放下文件，身体前倾，双手交叠放在桌上：“陈，你想用这些房产做抵押贷款。那么问题来了，你需要多少钱？用来做什么？”

会议室安静下来。五双眼睛盯着陈啸。

“我需要最大额度。”陈啸的回答简洁直接，“至于用途，是合法的投资活动，具体方向暂时不便透露。”

韦斯特和罗斯飞快的交换了一个眼神。

施瓦茨的手指在计算器上敲了几下，抬起头：“以2.1亿估值为基础，常规抵押贷款额度在1.2亿到1.5亿之间，取决于具体条款。利率嘛……目前基准利率8.5%，考虑到房产质量和现金流，我们可以给到9.2%。”

“9.2%太高了。”陈啸摇头，“这些房产年租金回报率7.5%，贷款成本超过收益，这笔生意就不成立了。”

“但风险需要补偿。”施瓦茨推了推眼镜，“陈先生，你突然需要这么大笔资金，用途又不明……”

“用途不明不代表高风险。”陈啸打断他道。

他目光扫过柯恩和韦斯特：“各位了解我的风格，我从不打没把握的仗。如果这个投资机会不好，我今天不会坐在这里。”

柯恩手指在桌面上轻轻敲击。他一直知道陈啸的判断力有多精准。

“1.6亿。”柯恩开口，“利率8.8%，期限三年。但我们需要交叉违约条款——如果你的投资出现重大亏损，我们可以提前收回贷款。”

“1.8亿，利率8.2%。”陈啸还价，“交叉违约条款可以，但要设置缓冲阈值。亏损不超过总资产30%不触发。”

施瓦茨皱眉：“这个条件太宽松了……”

“艾伦，”韦斯特突然插话然后，他转向陈啸道，“陈，如果摩根士丹利和美林、第一波士顿联合承贷，我们可以把额度提到1.8亿，利率8.2%。但你要告诉我们你的真实意图。”

四家银行联合承贷，意味着风险分摊，每家银行的压力小了，但总额度可以更大。

陈啸没有说话。而是把目光转向了施瓦茨。

施瓦茨看了柯恩一眼，见他微微点头，快速收拾东西站起身离开了办公室。

等他离开后，陈啸对着屋里几人嘴里轻轻吐出一个词。

“日本”

房间里静了一瞬。

“日本能有什么机会？”格林伯格问，“现在那边市场相当稳定，日经指数都快冲上35000点了。”

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