魔爪文学

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170章 学习（第1页）

鹤云天想全方位的了解和掌握关于房地产开方面的知识。便与夏雨萌商定在她父亲房地产公司里的主要部门学习和历练。

在夏雨萌的安排下，鹤云天学习的第一站是房产公司销售部。

鹤云天认为，房地产开，如何开，如何定位。当其冲的要先了解客户需求，把握客户心理，从客户需要出。

鹤云天这样做的目的就是通过销售部掌握和分析潜在客户的消费能力，消费阶层，年龄比例，户型要求以及客户心理所承受的市场价位。

鹤云天在销售部一方面积极接触客户，跟消费者谈心交心。另一方面，时常向销售部经理、员工虚心请教，借鉴经验。通过个人不懈努力，鹤云天用了一个月的时间，基本掌握了所自己需要的行情数据。

房地产行业从产生以来一直是备受关注的行业，影响房地产行业的基本要素主要有三个方面。

一是地段要素

房地产在当前城市所处的位置，周边配套尽量齐全完善，位于人流量比较大的区域。

二是时机要素

进行房地产销售，需要抓住时机，将房产以最大利润出售。

三是质量要素

房地产商需要特别注重楼房的优缺点，以及所选物业服务质量的好坏。

基于上面几个要素，第二站，鹤云天去了策划部。

房地产行业有一句话，项目未动，策划先行！

t古人云：兵马未动，粮草先行；对于房地产开而言；应该是项目未动，策划先行。即应该做好项目策划，就项目策划简单而言是要搞清楚以下几个方面：

t谁是我们的客户？我们的客户喜欢什么样的产品，我们的产品做成什么样的特点，商业怎么做？住宅怎么做？配套怎么做？商业和住宅的比例怎么样？住宅户型的比例和面积分配怎么样？项目的风格做成什么样子？项目的景观应该满足什么人群的需要？

而这些选择都需要一个为什么这么做的理由！！

这些问题无论有意或者无意都会要回答，不管是通过专门的流程来回答，或者拍脑袋来回答。只是说如果拍脑袋，那么犯错误的可能性更加大，地块也无法挥最大的价值所在。而如果在下结论以前，如果进行全面的调研与市场分析，项目产品的探索性研究，结论加以科学的论证，必然会大大减少失误的可能性，确保地块的价值得到最大程度的提升！

我们需要回答这些基础问题的重点在于：

在设计之前或者设计开始的同时，需要对项目做一个精确的定位。定位是一个项目开篇重要的核心点。在于回答我们是什么，谁是我们的客户！

t定位做好了，项目的销售就做好了8o％。

t经过一段时间的锻炼和深入学习，鹤云天根据自己的理解以文字版的形式给了夏雨萌。得到了夏雨萌的称赞。

凡事预则立，不预则废！

项目启动之前，如果能够事先做一些计划，订一些目标，一定会对工作的开展有百益而无一害。

房地产项目开的计划包括项目的整体开计划，项目的资金预算运作计划，项目的整体时间节点安排，项目整体的工程，营销等各个部门的工作计划。

在项目准备启动的时候，房地产公司对项目的整体有一个比较详细的预算和预估。

每一个部门负责人对属于自己部门的分内工作，都需要提前探讨，作出详细的计划，计划经过多轮的会议和探讨最终确定。而每一个项目的这种计划和探讨，是一种经验的碰撞，理论的升华，通过圆桌会议的形式，形成兴旺房地产公司的积累，而就是这种形式，是公司走向成熟的必由之路，也是公司成功不可缺少的步骤。

鹤云天第三站去了设计部。

有句话说，地产开，设计重中重！

对于房地产开，房子就是产品，而产品是设计出来的，开的先决条件好，即使市场不好，留下来的房子要全部是优质资产。设计要解决的问题很多，成本控制就在设计阶段可以解决85％。

t先，设计需要贯彻定位的意图，建筑方案中平面布局以及外观造型，建筑用材的选择。

其次，是结构方案的确定，从基础的形式，到钢筋混凝土的含量；最后到整体的水电体系，所有的设备，材料选型，在设计阶段一定要完整考虑，选择最佳的方案，并且融入整体设计过程中，确保所有的大问题在设计阶段解决，95％的小问题在施工过程中也能够解决。

t设计做好了，工程成本控制就成功了85％！

上述的总结，鹤云天十分满意，笔记本上记录的更加详细。

第四站，鹤云天去了预算部。

控制成本，全面预算！

在项目的整体计划中，控制成本是工程管理过程的一个重点所在，那么成本控制的关键并不完全在于成本部和工程部，而是在全员的成本控制，在项目整体计划中，我们应该可以提前做好全面的预算，工程有一个细致的预算，从图纸到材料设备采购，提前计划，提前讨论；

不但工程需要有全面完整的预算，营销也有一个全面细致的预算；财务也有一个全面的预算，对外报建关系协调也有一个全面的预算，所有这些预算都是成本组成，这需要全面的成本核算体系，在项目开始以前，公司应该将团队职责分配好，然后对整体预算进行核实，并且在项目的整体开过程中，忠实执行预算制度，当然这些预算可能会有调整，比如3个月或者6个月审核一次，看预算中哪些越了，哪些节约了，通过一两个项目是控制成本能力能够得到提升，这正式开水平的体现。预算部涉及各个层面，少有疏忽，必然会造成成本增加或者资源浪费。

当鹤云天与夏雨萌讲述他的所得所获时，夏雨萌都被鹤云天的学习能力，领悟能力惊诧了。暗暗为自己遇到鹤云天而心花怒放。

鹤云天最后一站去了工程部。

工程部类似于部队的战斗单元，是冲锋作战的具体单位。项目的实施，建设，日常的管理，离不开严谨的管理体系，离不开事无巨细的管理制度，更离不开作风硬朗的执行力。t

项目管理，流程优先。万丈高楼平地起，辉煌只能靠自己，非常适合工程部门的敬业精神，离不开工程部门的条理清晰，更离不开工程部门的责任心。

时间的脚步，总是在忙碌中被忽略。时间的影子，总是在不经意间擦身而过。

不知不觉中已是半年时间。在这半年的时间里，鹤云天犹如上紧了条的时钟，滴滴答答的忙碌着……

犹如一位参加高考的学生，鹤云天孜孜不倦地学习每一节新知识，新内容。遇到不懂的，虚心请教，谦虚做人。遇到不把握的查手机，查电脑，查资料。一年下来，鹤云天熟练掌握了房产开需要的基本知识。

鹤云天的时间是充实而忙碌的。白天在公司工作，晚上只要不和夏雨萌在一起的话，一有时间就上网查阅国内外，港澳台等有名的房产开的资料。结合他们所处的那个年代，所处的那个环境，一方面分析它们的成功经验，另一方面也找寻它们不足的地方，失败的投资。

鹤云天成长的度让夏雨萌非常震惊。在房产开方面，鹤云天谈起来几乎是滔滔不绝。

不管是引经据典也好，不管是旁征博引也罢。鹤云天的才识和心得体会，都能令坐在鹤云天对面的夏雨萌为之赞叹。

鹤云天所讲的，既有前人的知识，又有自己的见解。每一段话，每一个观点，无不体现了鹤云天为之付出的一切努力，无不体现了鹤云天为之认真的思考过，精心的准备过。

夏雨萌心中暗暗欢喜，她没有看错人，鹤云才是她的真命天子

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