魔爪文学

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第643章 岳母买房么（第2页）

但朴卡卡一开始并不重视房子，因为他把大部分钱都拿来搞经济了。

南韩土地制度效仿日本，是高度私有化的，私有土地占76.8%，政府通常无权征用。这个比例非常吓人，要知道美国也只有6o%的土地是私人的。

地主们一看这架势，都开始捂盘惜售，而且政府的投入少，国有房企没有能力搞大规模开，于是城市的住宅增量远远落后于新市民的数量，这直接导致了韩国第一波房价爆炸

1969年最高峰时期，尔的房价一年就涨了84.7%，其他城市也一样，从1965年到1969年，全国房价涨了7倍，年均涨幅高达38.5%。

楼市的失控，甚至在1971年引了京畿道5万人的暴动。

以铁血着称的朴正熙不得不低头，向民众道歉，并在当年推出了第一个《国土开综合计划》，17.4万亿韩元的投资里，4o%都用来建住宅，加上石油危机爆，南韩以都圈的房价这才短暂地凉了下来。

这是南韩居民用房的第一次爆性大涨。

但个人对抗不了经济规律。产业繁荣，导致每年依然有几十万人涌入都圈，再加上当时造的都是独立住宅，土地利用率低，所以尔的住房供给率只有56%，整个都圈也只有6o%。

房子依然是抢手货，韩国楼市点火就着。

几年后，南韩的基建公司在海外了不少歪财，一看有机会，反手就把刚结的工程款砸向了楼市，由此引了第二轮房价暴涨。

八年时间，南韩的房价又涨了7倍，但cpI才涨了2倍。

进入8o年代，全小将（198o-1988）为解决城市住房不足的问题，在1981年颁布法令，允许政府购买城郊未开的土地和农田，于是住宅供给开始加快。

但他时运不济，正好碰上迁入人数最多的时期，几年之后，被1988年汉城奥运会这么一刺激，房价开始了第三次大涨。

从前任手中和平接过执政权的卢泰愚（1988-1993）眼看局势要失控，赶紧颁布法令，次允许政府可以征用私人土地盖房，这才从根源上打开了口子。

于是从1988年开始，南韩陆续建了27o万套新住宅。

1993年之后，南韩又新建了312万套住宅，而且基本都是高层公寓，再加上城市化进入尾声，南韩的房价在进入9o年代后终于开始平稳，并在98年金融危机之后转入低潮。

南韩这3轮房价暴涨，本质是因为土地私有制和住宅建设的严重滞后，南韩全国尤其是都圈永远缺房子，导致了房价一次又一次失控。但这个阶段，买的房大多还是用来住的。

原本随着城市化进程的落幕，生育率的走低，南韩的房价在98年之后是很难有多少起伏的。

但偏偏南韩有一个在全世界看起来罕见的全租房制。

所谓的全租房制那就是租户只需要交保证金，也就是房子全款的5到8成，就可以不交房租免费住，期限一般为两年，到期后房东交还本金。

有了这笔钱，房东就可以凑吧凑吧，再去买新房。

一开始，租户的保证金来自父母或者自己的存款，但随着房价的飙升，交不起了。于是越来越多的租户开始向银行贷款，这样一来租户们就加了杠杆。

房东拿到这笔保证金，又去贷款买房，结果就是杠杆加杠杆。在这种制度下，不管是房客还是房东，全都参与到买房之中。

在不知不觉中，南韩房子的居住属性慢慢消失，成了纯粹的金融投资项目。

随着炒房的人越来越多，这种制度也越来越火，截至在去年的数据，南韩都圈有35.9%的出租房用的都是全租房制。

因为这个现实情况，南韩的楼市对利率非常敏感，一旦利率下降借钱容易，热钱一多，那房价就要涨。

而一旦利率上涨，租户还银行的利息高于月租金的话，那租户就不玩了，改付房租，这样房东只能归还保证金，被动去杠杆，玩脱了的话就会导致资金链断裂。

文在寅的左派察觉到了危机，他在上台后承诺一定要彻底整治房地产乱象。

他也的确要动真格，他推出的第一条政策，直接把房产抵押贷款上限从7o%砍到最多4o%。

此外，还有像出售3套房的资本收益税征到了6o%，过125万美元的房子，一律不给放贷，严格限制新房价格等一系列政策。

但正是因为文大统领颁布了这些太过严苛的政策，徐达才觉得他要玩脱了。

房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。

前面几轮暴涨是都是因为人口、土地问题，文大统领看似从金融入手调控，但本质上还是政策导向。

连华夏这种高效率的政府都无法用政策来调侃房价，南韩又怎么可能做到。

他甚至忽略了南韩现在金融层面的真正问题——中产家庭无处可去的热钱。

能成为南韩这个达国家的中产阶级，除了极少数撞大运的人以外，大部分都是南韩的精英阶层，他们对于资产的保值有着很清晰的认知，老老实实存在银行是不可能的。

但南韩是财阀的南韩，光是三星集团一家就占了将近2o%的gdp，这也意味着，这些中产家庭根本就没办法把钱投向任何新兴产业。

在南韩，所有美味的新鲜蛋糕都是财阀的，中产家庭唯一能触碰的就是政府不允许财阀搅乱的房地产市场。

文在寅政府推出调控政策本意抑制投机，但?未突破土地供给刚性、未改革土地用途管制、未大规模建设公共住房?，中产家庭的选择又不多，最终的结果就是触热钱抢跑式购房。

郑秀妍她们家就是标准的南韩中产家庭，现在房价有抬头趋势，但大家还处于观望阶段，徐达就想让他们吃上这波红利。

至于徐达为什么不自己动手吃，他已经被南韩政府标记为财阀了，他吃不了这口饭，也不想因为这点利益跟执政政府对着干。

他的流动资金虽然很多，但有些产业比利润更重要，就像mhTV。而且如果真的想挣钱，他还不如把美金投到活性强上数倍的华夏去。

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