魔爪文学

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第221章 等待（第1页）

于是他对着大爷诚恳说道：“大爷，这片厂区价值太高，不管租赁还是买断，都不是我能当场拍板定下来的，我需要回去把所有情况汇报给我们老板，商量清楚方案之后，我再专程过来跟您对接详细事宜。”

大爷听完只是随意摆了摆手，脸上没有半分期待，眼神里满是习以为常的淡然。这几个月来，上门打探的客商数不胜数，每一个听完百万租金、两千万买断的报价，都是和他一样的说辞，转头之后便再也没有音讯，这种场面大爷早已见怪不怪，随口淡淡回应：“没事，你回去慢慢商量，厂区一直空在这里，也不急这一两天。”

孙强又跟大爷简单寒暄几句，记下厂区完整地址、总厂对接大致渠道，再三道谢之后转身离开门卫小屋。走出厂区大门，他站在马路中央，左右眺望横跨公路的整片百亩厂区，心底翻涌着难以平复的激动。原本只是奉命寻找一间办公门面，没想到意外撞见一整块可供大规模地产开发的核心地块，若是陈爱民同意拿下这片土地，辉煌地产第一个大型开发项目便有了完美落脚点。

他不敢多做停留，快步朝着来时的道路折返，一心赶回四合院，把今日所有摸排到的厂区细节、租金买断价格、地块规模一五一十告知陈爱民。

另一边，马胖子的办事进度同样十分顺利。驱车抵达工商办事大厅后，他熟门熟路取号、递交企业注册所需基础材料，工作人员询问企业名称、法人架构、经营范围时，他全部对答如流，按照陈爱民提前定好的“辉煌地产”名称提交备案，逐条填写房地产开发、房屋租赁、配套家装、地块开发等经营类目。

之前购买家具厂、电子批发时，各类工商变更、资质审批流程早已烂熟于心，无需多浪费口舌跟办事人员反覆解释，短短一上午便完成名称预核准，预约好了营业执照正式办理的时间，只差后续场地证明材料补齐，就能完整下发证照。

办完工商相关手续，马胖子又顺路去往多家汽车经销门店，按照陈爱民要求筛选大气稳重的商务轿车，对比车型、价格、上牌流程，一一记录在笔记本上，打算等孙强带回场地消息，两人汇合之后统一汇总给陈爱民，敲定采购车型。

日头慢慢向西偏移，午后燥热渐渐褪去，孙强这边，在得到这个消息之后就开始一路快步赶回皇城根下的四合院，想着把这个好消息告诉他，推开朱漆大门，一眼便看见陈爱民正坐在葡萄架藤椅上躺着看书呢，听见脚步声抬眼看来。

孙强来不及歇口气，径直走到石桌旁坐下，从口袋掏出记满信息的笔记本，把光华纺织厂一百多亩地块、二十万主楼年租、百万整体租赁、两千万买断底价、国贸黄金区位、厂房办公楼配套等所有细节，条理清晰完整地讲述出来，连看门大爷的身份、厂区停产缘由、马路分隔两块地块的细节都丝毫没有遗漏。

陈爱民安静听完全程，指尖轻轻敲击石桌，眼底闪过一丝惊喜。九十年代国贸片区百亩国营闲置厂区，两千万买断的底价放在当下属于极具性价比的价格，再过短短数年，这片土地价值会翻数十倍，刚好契合金融危机地价下跌的黄金拿地窗口期。此前还在担忧合适开发地块难以寻觅，没想到孙强外出一趟便误打误撞寻到如此优质标的，眼下只需要核算资金、对接市纺织总厂洽谈产权转让细节，便能推进后续流程。

陈爱民仔细翻看孙强记录的地块草图，心中已然勾勒出整片厂区未来开发蓝图，一边安抚奔波许久的孙强坐下喝茶，一边静静考虑着究竟要如何才能拿下这片土地。

两千多万的价格，自己在内地赚到的钱还不够买的，在加上后续开发啥的，那花下去就是天文数字了，这个肯定是不能够。

孙强也是坐在四合院葡萄架下的青石凳上，指尖无意识反覆摩挲着随身携带的笔记本，那一页白纸上是他记录着光华纺织厂的全部信息，而其中最扎眼的莫过于“买断底价两千万”这行字迹。

光是看到这个数字，他心底就忍不住掀起一阵波澜，脑中不由自主地盘算起一笔实打实的账目。如今虽然不知道陈爱民有多少钱，但是这两千多万拿出来也肯定是不容易的，这个就算自己现在每年赚一个万元户，都要自己干两千多年，孙强越想越惊。

这还仅仅只是拿下地块的入门成本，一旦产权交割完毕，接踵而来的开销更是如同无底洞一般看不到尽头。老旧厂房拆除、整片土地平整勘测、规划设计院出具住宅与商业配套方案、大批量钢筋水泥砂石等建材采购、数百名施工工人按月结算薪资、水电燃气市政管网配套铺设、各类规划审批、预售许可缴纳配套规费……每一个环节都需要真金白银持续投入，层层叠加下来，全部开发投入算在一起，绝对是普通人几辈子都不敢想像的天文数字。

孙强心里暗自发愁，不知道这个地方合不合适自己这个初创团队，一开始就接这么一个大项目是不是不合适呀，一旁的陈爱民早已凭藉两世的记忆，把九十年代地产行业整套资金滚动逻辑、数十年行业兴衰走向在心底梳理得一清二楚，眼底带着一种看透周期起落的沉静与通透。

他十分清楚当下国内银行业逐步放开不动产抵押政策，房企赖以起家的杠杆玩法已经有了落地的土壤，整套操作模式清晰完整：开发企业先通过洽谈、竞拍拿下国有土地完整使用权，拿着国土部门发放正规土地证前往各大商业银行办理大额资产抵押，依托地块评估价值贷出海量开发贷款；手握银行放款后立刻启动楼盘土建、配套建设，待到楼栋封顶、拿到商品房预售资质，便面向市场全面开售。

海量购房者交付的首付、按揭回款源源不断流入企业账户，可绝大多数房企并不会将这笔巨额销售资金优先用于偿还银行的土地抵押贷款，反而会把回笼的现金流再次悉数投入土地市场，继续对接各地政府、国企洽谈新地块，重复拿地、建房、卖房这套循环。一轮又一轮资金持续滚动，仅仅依靠一小部分自有启动资金，就能撬动数十倍、上百倍体量的土地与开发项目，这便是支撑后世无数头部房企疯狂扩张的核心底层逻辑。

陈爱民脑海中清晰浮现出万达、恒大、碧桂园这些响彻全国的地产巨头发展轨迹。这些企业起步之初手里的自有资金并不算丰厚，却靠着土地抵押、预售回款滚动的高杠杆模式，短短十几年时间一路狂奔扩张，撬动万亿级别的资产盘子，扩张速度震惊整个市场。他心中不由得生出几分感慨，人性逐利本是常态，任何一套行业规则、金融体系只要留有可操作的缝隙，总会有嗅觉敏锐的商人精准捕捉漏洞，并且将这套杠杆玩法无限放大，走到极致。

可极速扩张的繁华表象之下，潜藏的风险早已根深蒂固。土地价格常年持续上涨，银行手中手握持续增值的抵押物，自然不断放宽信贷门槛，丝毫不会担忧房企无力偿还贷款，放贷尺度一年比一年宽松。

可市场不可能永远单向走高，一旦房价涨幅脱离普通居民的收入承受能力，楼市泡沫膨胀到临界点，居民购房需求大幅收缩，商品房销售回款直接断崖式下滑，房企资金链瞬间断裂，所谓的高杠杆游戏便再也无法维系，也就是行业里人人谈之色变的暴雷危机。前世他亲眼见证太多千亿房企一夜崩塌，烂尾楼盘遍布各地，无数购房者半生积蓄付诸东流，海量债务纠纷纠缠数年难以平息，根源全是无节制的高杠杆扩张。

经历过完整行业周期起落，陈爱民早早给自己划定了清晰的底线与长远规划。房地产于他而言，只是搭乘时代城镇化风口、快速积累原始资本的短期跳板，绝对不会作为终身深耕的主业，给自己定下上限，最多在这个行业深耕二十年，到期便彻底剥离所有地产相关业务，全身而退。

他看得足够长远，十分清楚国内住宅建设的发展趋势。未来二十年，全国城镇化进程会以肉眼可见的速度飞速推进，全国各地住宅楼盘大批量开工建设，短短二十年内，全国新增各类住宅将达到六亿栋之多，市场存量彻底饱和，刚需、改善需求全部被透支，房地产行业的红利周期会彻底走到尽头。

与之形成鲜明对比的是高新科技赛道，精密制造、生物医药、新材料、信息技术、高端装备这些硬核产业，才是支撑一个国家长久发展的核心根基，拥有源源不断的成长空间与长久生命力，是真正能够立足长远的事业，房地产不过是时代浪潮催生的昙花一现，红利褪去之后只剩无尽风险。

微风穿过葡萄藤蔓，吹起石桌上散落的纸笔，陈爱民收敛纷飞思绪，重新落回眼前光华纺织厂这块百亩地块上，静下心细细推演完整落地方案。两千万的买断底价叠加巨额开发投入，自有资金远远不足以覆盖，银行土地抵押杠杆是必经之路，可洽谈国营纺织总厂产权转让、对接国有大行审批上亿规模抵押贷款两件事，门槛都极高，单单依靠马胖子、孙强两个本土从业者，很难在谈判桌上占据优势。

马胖子虽精通人情世故，之前经营家具厂、电子批发积攒了不少和中小商户打交道的经验，但面对国营单位高层、银行信贷负责人，身份背书存在天然短板；孙强常年只做小型二手房中介，接触的都是普通居民买卖，从未参与上亿规模的土地产权交易。

眼下唯一的破局点，便是等待此前亨利通过猎头寻访到的香港外籍地产负责人抵京。对方深耕海外地产多年，拥有完整外资从业履历，自带外资企业身份背书，恰逢当下全社会普遍存在崇洋的风气，无论是国营企业谈判代表，还是各大银行信贷部门的工作人员，面对外籍专业人士，天然会多几分重视，审批流程、议价空间都会宽松不少，这是当下最现实、无法回避的世道。有这位外资专业人士牵头对接政企、银行两大关键渠道，拿地谈判、贷款审批两件大事的成功率才能大幅提升，很多隐藏的阻碍都会迎刃而解。

思虑周全之后，陈爱民抬眼看向身旁静静等候答覆的孙强，语气平稳，条理清晰地把后续安排交代得明明白白：“光华纺织厂这块地块的情况我全部记牢了，地块体量、位置、出让底价、厂区现状你打探得很细致，只是眼下这块地暂时不用急着推进。两千万的出让价格加上后续全套开发投入，咱们自有资金缺口巨大，土地抵押、和国营纺织总厂谈判两件事门槛太高，必须等香港过来的外籍地产负责人抵达京城，由他作为主力出面洽谈，各方面阻力都会小很多。”

顿了顿，他继续补充安排，不允许前期筹备工作停滞：“你先不用去操心这个事情，依旧继续手里的任务，依旧按照原定计划，继续在全城范围内走访摸排，寻找合适的小型临街办公场地。不用追求百亩大地块，只需要一间产权清晰、地段便利的门面作为辉煌地产临时办公总部，公司注册、人员招聘、前期对接客户、整理各类手续材料都需要固定场地支撑，这件事不能耽搁，先把前期筹备落地。”

孙强听完这一番话，心中瞬间通透，彻底理清了其中层层门道。他方才还满心纠结，觉得这么优质的黄金地块摆在眼前，却迟迟无法推进，心中满是遗憾，此刻听完陈爱民对于外资身份、国企与银行谈判规则的分析，瞬间明白其中关键症结。

九十年代本土个体户即便手里有千万流动资金，在国营体系、国有金融机构眼中分量依旧有限，可带上外资背景、海外专业从业履历，谈判话语权直接天差地别，有外籍负责人牵头，上亿规模的土地交易、大额信贷审批才有周旋的余地。

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